Wojna na Ukrainie wpływa również na zagraniczny rynek nieruchomości, rośnie zainteresowanie „bezpiecznymi lokalizacjami”

Agresja Federacji Rosyjskiej na Ukrainę wpływa również na zagraniczny rynek nieruchomości w Europie i na świecie. Jak wojna tocząca się za naszą wschodnią granicą i nowa sytuacja w polityce zagranicznej wpływają i będą wpływać na zachowania inwestorów? Po rosyjskiej inwazji na Ukrainę znacznie wzrosło zainteresowanie krajami, które ze względu na położenie geograficzne lub neutralność można uznać za bezpieczne.

Otwarty konflikt wojenny, w którym rakiety rosyjskiego agresora lądują zaledwie kilkadziesiąt kilometrów od polskiej granicy. Rosyjski przywódca Władimir Putin i jego propaganda otwarcie grożą przywróceniem imperium i jego stref wpływów jak w ZSRR. Wszystko to, w połączeniu z trudną sytuacją narodu ukraińskiego dzielnie walczącego z wrogiem, niesie za sobą niepewność, obawy o możliwy dalszy rozwój, bezprecedensowe konsekwencje gospodarcze i największą falę migracji w Europie od II wojny światowej. Najbardziej dotknięty będzie oczywiście region Europy Środkowo-Wschodniej najbliższy konfliktowi.

Jak reagują polscy, czescy czy słowaccy inwestorzy na wojnę na Ukrainie?

Po koronawirusie nastąpił kolejny szok w postaci wojny na Ukrainie. Jak reagują na to krajowi inwestorzy? „Po wybuchu pandemii koronawirusa nastąpił szok, który oznaczał spadek zakupów zagranicznych nieruchomości. W 2021 roku trend się jednak odwrócił i byliśmy świadkami gwałtownego wzrostu zainteresowania nieruchomościami za granicą – mówi Jan Rejcha, prezes firmy Rellox, która od 2004 roku specjalizuje się w nieruchomościach zagranicznych.

Powodów tego trendu było kilka. Oprócz dążenia do bezpiecznej inwestycji „w cegłę”, był to również sposób na spędzenie urlopu nad morzem lub w górach w bezpiecznym miejscu na własnej posesji. Ponadto właściciele domów, mieszkań czy jachtów mieli łatwiejsze warunki podróżowania, nawet podczas najsurowszych blokad. Nie wspominając już o tym, że „home office” nad morzem może być o wiele bardziej znośny niż zamknięcie w domu.

O ile w przypadku koronawirusa rynek nieruchomości zareagował wzrostem popytu w niemal rocznym odstępie, o tyle szybszą reakcję przyniosła rosyjska inwazja na Ukrainę. Wzrost zainteresowania był odczuwalny już po kilku tygodniach.

Polscy inwestorzy szukają bezpieczeństwa, nie bez znaczenia jest też inflacja

„Od 2021 r. popyt na nieruchomości za granicą generalnie wzrósł. Po rosyjskiej inwazji na Ukrainę z miesiąca na miesiąc nastąpił wzrost zainteresowania o około 81%*. Nastąpił jednak znaczny wzrost zainteresowania krajami, które ze względu na położenie geograficzne czy neutralność można uznać za bezpieczne – mówi David Katrenčík, kierownik sprzedaży Rellox w Polsce.

Standardem jest wysoki popyt na nieruchomości w Austrii, Chorwacji i Hiszpanii, jednak zainteresowanie dalej rośnie dwucyfrowo z miesiąca na miesiąc. W przypadku Austrii o 68%, u Chorwacji 72% oraz Hiszpania 45%.

Oczywisty związek z wojną na Ukrainie można zaobserwować w przypadku nieruchomości w Szwajcarii, gdzie zainteresowanie wzrosło o 210%. Z kolei w przypadku Włoch wzrost jest mniejszy (168%).

Wzrósł również popyt na nieruchomości poza Europą, konkretnie tu mowa na przykład o USA, Dubaju lub Mauritiusie.

Część osób zainteresowanych kupnem nieruchomości zastanawia się, czy poczekać na rozwój sytuacji. W większości przypadków jednak zainteresowani ostatecznie nie odkładają zakupu.
 
Ludzie martwią się, że jeśli zaczekają z zakupem, w międzyczasie stracą część oszczędności z powodu wysokiej inflacji. Ponadto na przykład w Austrii do 90% nieruchomości jest sprzedawanych przed ich ukończeniem, więc nie warto zwlekać z zakupem.

Kiedy na początku zeszłego roku publikowaliśmy artykuł Zagrożenie inflacją powróciło. Co nas czeka w 2021 roku. I jak zareagować? być może niewielu spodziewało się, że inflacyjna rzeczywistość rok później będzie znacznie trudniejsza niż sugerowały pesymistyczne scenariusze.

Kolejnym argumentem jest kurs wymiany złotego. Po wybuchu wojny polska waluta, podobnie jak inne waluty regionu, nie powróciła do poziomu sprzed wojny. Jednak dalszy rozwój sytuacji na Ukrainie nadal stanowi zagrożenie dla kursu złotego.

„Myślę, że dwie trzecie osób zainteresowanych kupnem nieruchomości za granicą myślało o tym wcześniej. Sytuacja wojenna na Ukrainie zmusiła ich raczej do nieodwlekania zakupu i podjęcia niezbędnych kroków. Ewentualnie zastanawiają się nad lokalizacją, do której należy skierować swoją inwestycję – dodaje David Katrenčík z Rellox.

Jak różnią się reakcje w Czechach, na Słowacji i na Węgrzech?

Oprócz Polski Rellox działa również w Czechach, na Słowacji i Węgrzech. Możemy zatem porównać reakcję Polski z innymi krajami regionu. W porównaniu z Polską liczby potwierdzają, że im bliżej konfliktu, tym intensywniej ludzie dostrzegają niebezpieczeństwo i szukają bezpiecznego schronienia zarówno dla swoich inwestycji, jak i ewentualnie dla swoich rodzin.

„Zainteresowanie kupujących na Słowacji i Węgrzech naprawdę znacznie wzrosło. Popyt skupia się najbardziej na nieruchomościach w przedziale cenowym od 200 000 do 450 000 EUR w przypadku Chorwacji, gdzie zainteresowanie skupia się głównie na Istrii i środkowej Dalmacji. W Hiszpanii zainteresowanie głównie domami i apartamentami na Costa del Sol w przedziale cenowym od 200 000 do 600 000 EUR. Wzrosło również zainteresowanie krajami, które były nieco poza centrum uwagi większości kupujących, takimi jak Szwajcaria” – komentuje Peter Forgács, manager sprzedaży Rellox na Słowację i Węgry.

W konkretnych liczbach zainteresowanie nieruchomościami w Hiszpanii wzrosło o 88% (Słowacja) lub 73% (Węgry). W przypadku nieruchomości w Szwajcarii jest to 176% (Słowacja) ew. 268% (Węgry). Wzrost nieruchomości w Dubaju wynosi 82% (Słowacja) wzgl. 35% (Węgry). Całkowity wzrost zainteresowania nieruchomościami zagranicznymi z miesiąca na miesiąc wynosi około 71% na Słowacji i 82% na Węgrzech.

Podobnie jest w Czechach, jednak wzrosty są nieco mniejsze, ok. 36%. Największy wzrost zainteresowania można zauważyć w Szwajcarii (167%), Wyspy Kanaryjskie (64%) oraz Majorca (62%).

Jaki będzie dalszy rozwój cen nieruchomości w Hiszpanii?

Pod względem łącznej liczby zakupów dokonanych przez osoby z Europy Środkowo-Wschodniej w wyniku wojny na Ukrainie, prawdopodobnie najwięcej transakcji będzie miała Hiszpania. Weźmy przykład tego nadmorskiego kraju, aby pokazać, co może wpłynąć na dalszy rozwój cen nieruchomości.

W 2020 roku hiszpański rynek nieruchomości załamał się z powodu pandemii koronawirusa. Rok 2021 przyniósł ożywienie, w którym obok nabywców zagranicznych istotną rolę odegrał popyt krajowy.

Zdaniem wicepremier Nadii Calviño Hiszpania jest jednym z krajów, które ze względu na swoje położenie geograficzne będą najmniej narażone na skutki rosyjskiej inwazji na Ukrainę.

Na kształtowanie się cen nieruchomości może jednak wpływać kilka czynników. Z jednej strony prawdopodobnie spadnie popyt ze strony Rosjan. Ich udział wśród nabywców zagranicznych wynosił obecnie około 3%. Ale wojna Putina podnosi ceny energii i materiałów budowlanych, które już wzrosły z powodu pandemii. W 2021 r. koszty budowy domów wzrosły z powodu zerwania globalnych łańcuchów dostaw. Nie bez znaczenia były również rosnące koszty pracy.

Rosja jest dostawcą surowców takich jak stal, aluminium, drewno czy miedź, które są wykorzystywane w budowie domów. Zakłócenie dostaw i sankcje wobec Rosji prawdopodobnie zwiększą koszty energii, transportu i surowców, co znajdzie odzwierciedlenie w wyższych cenach budowy nowych nieruchomości.

Przed wybuchem konfliktu na Ukrainie firma doradcza CBRE przewidywała wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii o 4,5% w 2022 roku. Biorąc pod uwagę rosnące koszty budowy mieszkań w związku z wojną na Ukrainie, wzrost cen nowych mieszkań może być jeszcze wyższy.

Rosjanie i ich zakupy nieruchomości w Europie

Oligarchowie, podobnie jak inni bogaci Rosjanie, należą do najaktywniejszych inwestorów na europejskim rynku nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch dekad. Londyn miał reputację raju dla rosyjskich oligarchów, czasami nazywany Londyngradem. Popularnością wśród Rosjan cieszyło się także kurorty na francuskim Lazurowym Wybrzeżu czy w Alpach Sabaudzkich. Ale Rosjanie kupowali nieruchomości w całej Europie. Posiadali też szereg domów i mieszkań w Polsce, robili zakupy w Szwajcarii, bardzo popularna była też Hiszpania.

Udział Rosjan w zakupach nieruchomości w Hiszpanii

Przed kryzysem finansowym końca pierwszej dekady XXI wieku Rosjanie stopniowo odkrywali hiszpański rynek nieruchomości. Jeszcze w 2006 roku rosyjscy nabywcy w Hiszpanii stanowili zaledwie 1,24% wszystkich zagranicznych nabywców, w przypadku Ukraińców 1,12%.

W 2008 roku Rosjanie stanowili już ponad 4% zagranicznych nabywców, a ich udział rósł do 2014 roku, kiedy ich udział wśród zagranicznych nabywców wyniósł 8%. W ogólnym rankingu zajęli trzecie miejsce tylko za Brytyjczykami (17%) i Francuzami (10%).

Ten trend paradoksalnie zatrzymał ich przywódca Władimir Putin. Po aneksji Krymu w 2014 roku rubel drastycznie spadł, a jednocześnie Unia Europejska nałożyła na Rosję sankcje gospodarcze. Zmniejszyła się siła nabywcza Rosjan, a wraz z nią spadła liczba realizowanych transakcji. Stopniowe ożywienie rozpoczęło się w 2016 r., ale trend ten został następnie zatrzymany przez pandemię koronawirusa w 2020 r.

Według Generalnej Rady Notariuszy i Stowarzyszenia Rejestratorów Nieruchomości, obecnie rosyjscy nabywcy w Hiszpanii stanowili około 2 do 4% całkowitej liczby zakupów dokonywanych przez obcokrajowców. W przypadku Ukraińców było to 1%.

Rosyjskie inwestycje na hiszpańskim rynku nieruchomości spadną w wyniku wojny na Ukrainie

Obecne sankcje nałożone na Rosję za inwazję na Ukrainę mogą zatrzymać lub znacznie ograniczyć inwestycje obywateli rosyjskich w nieruchomości w Hiszpanii.

Pewną rolę będzie odgrywać kilka czynników. Oprócz dewaluacji rubla komplikacją będzie odcięcie rosyjskich banków od międzynarodowego systemu płatniczego. Z drugiej strony trzeba się liczyć z tym, że część Rosjan będzie miała rachunki w zagranicznych bankach i jeśli te rachunki nie zostaną zablokowane, prawdopodobnie nadal będą mogli przeprowadzać międzynarodowe transakcje finansowe.

Kolejną komplikacją będzie kwestia mobilności Rosjan. Zamknięcie przestrzeni powietrznej dla samolotów z Rosji oznacza koniec komfortowej podróży do Europy. Jedyną opcją jest teraz podróż przez Serbię, Turcję lub kraje Zatoki Perskiej.

W końcu według danych firmy ForwardKeys, która specjalizuje się w trendach sprzedaży biletów, przepustowość miejsc między Serbią a Rosją wzrosła w pierwszym tygodniu marca o około 50% w porównaniu z okresem przed inwazją. Liczba innych podróży z Serbii do takich krajów jak Francja, Cypr, Szwajcaria, Włochy i inne wzrosła o prawie dwie trzecie.

Drogą lądową, którą Rosjanie opuszczali kraj, był szybki pociąg Allegro, łączący Helsinki w Finlandii i Sankt Petersburg w Rosji. Ale nawet ten przestał jeździć od 28 marca, a wyjazd z kraju będzie jeszcze bardziej skomplikowany.

W mniejszym stopniu spadek rosyjskich inwestorów na hiszpańskim rynku nieruchomości może zostać zrekompensowany emigracją z Rosji, kiedy demokratycznie nastawieni ludzie będą próbowali wydostać się z kraju. To znaczy, jeśli sytuacja na to pozwala. Może to zwiększyć popyt na nieruchomości w całej Europie. Jednak w ogólnych danych dotyczących europejskiego rynku nieruchomości będzie to kwota raczej znikoma.

Koniec złotych wiz dla bogatych Rosjan?

Złote wizy (czasami nazywane „złotymi paszportami”) są szansą dla obywateli krajów spoza UE na uzyskanie obywatelstwa lub, w stosownych przypadkach, zezwolenia na pobyt w Unii Europejskiej, pod warunkiem spełnienia określonych warunków, zwykle inwestycji. Istnieje kilka różnych rodzajów tych wiz w zależności od rodzaju inwestycji i intencji kupującego. Na przykład w Hiszpanii kwestię tę reguluje ustawa 14/2013, a aby uzyskać złotą wizę, należy zainwestować w nieruchomości 500 000 EUR lub więcej.

Według Instytutu Handlu Zagranicznego (ICEX), w 2021 r. obywatelom Rosji wydano 157 złotych wiz, pod warunkiem spełnienia warunku inwestycji w nieruchomości o wartości co najmniej pół miliona euro. Około jednej czwartej zezwoleń w Hiszpanii uzyskali Rosjanie. Więcej przyznano tylko Chińczykom.

Jednak obecnie podejmowane są kroki w celu zakazania złotych wiz w Europie. „Obywatelstwo w zamian za inwestycje („złote paszporty”) jest problematyczne z etycznego, prawnego i gospodarczego punktu widzenia i stwarza poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa – powiedział Parlament Europejski, który wezwał również Komisję Europejską do zmiany odpowiednich przepisów. Przewodnicząca KE Ursula Von der Leyen od razu obiecała, że Komisja rozważy tę inicjatywę legislacyjną.

Denik.cz podaje, że według statystyk w ciągu ostatnich dziesięciu lat ze złotych paszportów korzystało sto trzydzieści tysięcy „inwestorów” z krajów spoza Unii Europejskiej. Sama Malta, Cypr i Bułgaria zarobiły prawie 100 milionów złotych.

Zdaniem Parlamentu Europejskiego poszczególne państwa członkowskie Unii powinny również ponownie rozpatrzyć wnioski obywateli rosyjskich, które zostały zatwierdzone w ciągu ostatnich kilku lat.