Zakup nieruchomości w Niemczech nie jest trudny dla zagranicznych inwestorów. Nieruchomości mogą tu kupić zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Proces zakupu nieruchomości jest pod wieloma względami podobny do zakupu nieruchomości w Polsce, jednak nadal istnieją pewne różnice.
Najbardziej zasadnicza różnica polega na tym, że podpisanie umowy kupna jest obowiązkowe w obecności obu stron przed notariuszem (możliwa jest oczywiście reprezentacja na podstawie pełnomocnictwa). Notariusz weryfikuje zatem umowę kupna, co jest warunkiem koniecznym do zarejestrowania zmiany właściciela w niemieckim rejestrze nieruchomości, ale ma obowiązek postępować neutralnie i zgodnie z prawem gwarantuje również prawidłowość prawną umowy kupna i całej transakcji.
Ważną informacją jest to, że jeśli nie znasz języka niemieckiego na tyle dobrze, aby zrozumieć interpretację notariusza, konieczna jest obecność tłumacza sądowego.
Kupujący płaci wymagane prawnie i lokalnie zwyczajowo przyjęte podatki i opłaty. Jednorazowe koszty przelewu ponoszone przez kupującego kształtują się następująco:
- Prowizja od nieruchomości – prawo niemieckie nie określa dolnej ani górnej granicy prowizji, ale stanowi, że kupujący nie może zapłacić wyższej prowizji niż sprzedający. W praktyce regulacja ta często prowadzi do modelu, w którym każda ze stron płaci taką samą prowizję brokerską. Przeważnie w wysokości ok. 3% + VAT.
- Koszty notarialne, które obejmują również opłatę za przeniesienie nieruchomości – ok. 2% + VAT od ceny zakupu nieruchomości.
- Podatek od nabycia nieruchomości – podatek ten jest inny w każdym kraju związkowym – najniższa stawka obowiązuje w Saksonii i Bawarii (3,5%), natomiast najwyższa w Nadrenii Północnej-Westfalii (6,5%).
Obciążenie podatkowe
Każdy, kto jest właścicielem nieruchomości w Niemczech, ale nie ma w tym kraju stałego miejsca zamieszkania, podlega ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Podatkowi VAT podlegają wyłącznie dochody uzyskane w Niemczech. Od podatku można odliczyć koszty nieruchomości, odsetki i koszty administracyjne. Ulgi podatkowe są korygowane co roku. Zasadą jest, że można odpisać kwotę w wysokości około dwóch procent kosztów nabycia nieruchomości zajmowanej przez właściciela. Jeśli jednak jesteś stałym rezydentem Niemiec, musisz złożyć zeznanie podatkowe w niemieckim urzędzie skarbowym. W zależności od poziomu Twojego dochodu podatek dochodowy będzie wynosić od 25 do 42 procent Twojego dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym mieszkaniec Republiki Czeskiej ma obowiązek zadeklarować swoje całkowite dochody w celu opodatkowania w Republice Czeskiej. Umożliwia to również umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarta pomiędzy Republiką Czeską a Republiką Federalną Niemiec. Traktat przewiduje sposób uniknięcia podwójnego opodatkowania w formie zwykłego kredytu.
Zgodnie z §38f ust. 3) dochód można pomniejszyć o wydatki zgodnie z prawem czeskim, tj. można postępować zgodnie z §9 ust. 4 (ryczałt w wysokości 30%, ale maksymalnie 600 000 CZK) lub zgodnie z §24 (faktycznie udokumentowane wydatki, w tym np. amortyzacja nieruchomości).
Uwaga: podane informacje podatkowe nie są wiążącą ofertą i mogą ulec zmianie bez powiadomienia. Mając na uwadze, że okoliczności poszczególnych przypadków mogą być bardzo różne, warto skorzystać z usług doradcy podatkowego. Dla klientów Rellox chętnie umówimy kontakt z rekomendowanym doradcą podatkowym w Czechach i Niemczech.
» Oferta nieruchomości na sprzedaż w Niemczech
