Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Już od dłuższego czasu Hiszpania jest otwarta i przyjazna dla zagranicznych inwestorów. Nieruchomości w tym kraju może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i firma z siedzibą w Polsce.

Cały proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii regulowany jest przez tamtejsze ustawodawstwo i regulacje podatkowe. Proces nabycia nieruchomości w Hiszpanii znacznie różni się od polskiego, dlatego konieczne jest działanie zgodne z formalną drogą administracyjno-prawną wymaganą przez hiszpańskie instytucje.

Poniżej prezentujemy podstawowe wymagania, jakie należy spełnić chcąc nabyć nieruchomość w Hiszpanii. Chcielibyśmy podkreślić, że każda transakcja przepisania praw własności może mieć inny przebieg, dlatego ważne jest konsultowanie każdej z przedstawicielami firmy Rellox.

Nasza firma Rellox przeprowadzi Cię bezpiecznie przez cały proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii i zapewni maksymalną pomoc na każdym jej etapie.

Dokumenty niezbędne do formalnego potwierdzenia zakupu nieruchomości

Jeśli jesteś osobą fizyczną (osoba fizyczna / OF) lub prawną (OP) chcącą nabyć nieruchomość w Hiszpanii, musisz spełniać następujące wymogi formalne i administracyjne:

Prywatni nabywcy (osoby fizyczne) z państw członkowskich Unii Europejskiej:

• Ważny paszport
• N.I.E. (Numer identyfikacji cudzoziemca): niezbędny w dzień podpisywania wszelkich umów. Warto się o niego ubiegać zaraz po wpłaceniu kaucji za nieruchomość.
• Konto w hiszpańskim banku: niezbędne do bezgotówkowych płatności np. podatku od nieruchomości (I.B.I.), wody, prądu oraz innych opłat stałych i dodatkowych.
• Udokumentowanie wpłat i operacji bankowych związanych z nabyciem nieruchomości: nieprzekraczalne z dniem podpisania dokumentów urzędowych. Niezbędne jest również dostarczenie dokładnych informacji o koncie bankowym wykorzystywanym do wszystkich przelewów.
• Przedstawiciel podatkowy: konieczny przy podpisaniu dokumentów urzędowych oraz przy regulowaniu podatków.
• Usługi tłumacza i koszty niezbędnych dokumentów prawnych.

Osoba prawna z państw członkowskich Unii Europejskiej

• Ważne paszporty przedstawicieli osób prawnych.
• N.I.E. (Numer identyfikacji cudzoziemca): niezbędny w dzień podpisywania wszelkich umów. Warto się o niego ubiegać zaraz po wpłaceniu kaucji za nieruchomość.
• Numer identyfikacji podatkowej firmy lub dołączona dokumentacja, prawidłowo złożona i opieczętowana.
• Konto w hiszpańskim banku: niezbędne do bezgotówkowych płatności np. podatku od nieruchomości (I.B.I.), wody, prądu oraz innych opłat stałych i dodatkowych.
• Udokumentowanie wpłat i operacji bankowych związanych z nabyciem nieruchomości: nieprzekraczalne z dniem podpisania dokumentów urzędowych. Niezbędne jest również dostarczenie dokładnych informacji o koncie bankowym wykorzystywanym do wszystkich przelewów i operacji.
• Przedstawiciel podatkowy: konieczny przy podpisaniu dokumentów urzędowych oraz przy regulowaniu podatków.
• Usługi tłumacza i koszty niezbędnych dokumentów prawnych.

Firma Rellox zapewni maksymalną pomoc w uzyskaniu wymaganych dokumentów.

Dokumenty, które musi podpisać nabywca

Przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów urzędowych, należy podpisać jeszcze dwa inne dokumenty: porozumienie w sprawie rezerwacji lub zaliczki oraz umowę kupna. Prawo uznaje umowę nabycia za niezbędną do dokończenia transakcji, a obie strony są zobowiązane do przestrzegania wszystkich punktów umowy, jeżeli są oczywiście zgodne z prawem.

Dlatego obie strony nie mogą odmówić zastosowania się do umowy nawet w przypadku, że nie do końca zgadzają się z uzgodnionymi warunkami. Firma Rellox zapewnia swoim Klientom standardowe tłumaczenia dokumentów, ale z prawnego punktu widzenia należy pamiętać, że tłumaczenia są tylko informacyjne. Hiszpańskie prawo daje pierwszeństwo zawsze dokumentom w języku hiszpańskim.

Umowa rezerwacyjna lub zaliczka

Przed ostatecznym zawarciem umowy kupna nieruchomości, zazwyczaj podpisuje się tzw. umowę rezerwacyjną, której potwierdzeniem jest wpłacenie zaliczki. Kaucja w większości przypadków (dotyczy to szczególnie nowych nieruchomości) jest wliczana do kosztów całkowitych transakcji, ale umożliwia również nabywcy odstąpienie od umowy. Jeżeli rezygnuje nabywca, kaucja przepada. W przypadku odstąpienia sprzedawcy od umowy, zazwyczaj musi on wypłacić poszkodowanemu podwójną kwotę zaliczki.

Równocześnie z podpisaniem umowy rezerwacyjnej i wpłaceniu zaliczki podpisuje się umowę zawierającą wstępny kosztorys. Obejmuje on urządzenia AGD oraz elementy wyposażenia nieruchomości. Przed powrotem z Hiszpanii do swojego rodzinnego kraju, polecamy wystąpić o przydzielenie numeru N.I.E. (Numer identyfikacji obcokrajowca) i sprawdzić ważność swojego paszportu. Jeżeli wymagane jest również zaświadczenie o służbie wojskowej, nabywca musi dostarczyć przetłumaczone dokumenty i wypis z rejestru karnego zainteresowanych stron.

Umowa kupna-sprzedaży

Podpisanie umowy kupna-sprzedaży jest zobowiązaniem dla obu zainteresowanych stron – nabywca zobowiązuje się do wpłacenia ustalonej kwoty do określonego dnia i w ustalony wcześniej sposób, a sprzedawca zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości (w przypadku obiektu w budowie) i przekaże budynek w stanie i czasie, jaki był wcześniej ustalony. Umowa może być podpisana przez obie strony w Hiszpanii lub (jak to zwykle bywa w przypadku zagranicznych nabywców) może zostać wysłana listem poleconym do kraju kupującego, a po jej podpisaniu zostaje wysłana z powrotem do Hiszpanii.

W przypadku nieruchomości "pod klucz" należy podpisać umowę przed wyjazdem do swojego kraju, szczególnie jeżeli nabywca mieszka poza Unią Europejską. Dokumenty podpisywane przez obie strony to standardowo: 2 wydruki umowy kupna-sprzedaży, komplet wszystkich planów nieruchomości oraz dokładna lista elementów wyposażenia.

Sposoby i terminy płatności uzgodnione w umowie kupna-sprzedaży zawartej pomiędzy kupującym a sprzedającym 

W przypadku starszej nieruchomości, obie strony ustalają wcześniej termin przekazania obiektu. Jeżeli jest to nowy budynek, należny się liczyć z co najmniej dwoma tygodniami na kompletne dokończenie, posprzątanie nieruchomości oraz podłączenie wody i prądu.

Należy pamiętać, że do czasu uregulowania wszystkich kosztów związanych z przepisaniem i sprzedażą nieruchomości, kosztów budowlanych oraz opłat dodatkowych, nabywca nie otrzyma kluczy ani żadnych innych dokumentów.

Akt notarialny dotyczący sprzedaży nieruchomości

Chociaż umowa kupna-sprzedaży jest pełnopłatna, niezmiernie ważne jest zdobycie kompletu dokumentów urzędowych, w tym najważniejszego aktu notarialnego. Umożliwi od wpisanie obiektu do katastru nieruchomości i w razie potrzeby pozwoli na zwrócenia się do banku o udzielenie kredytu hipotecznego. Akt notarialny zastępuje umowę kupna-sprzedaży w kilku aspektach:

• Niepodważalność: legalizuje sprzedaż, ponieważ podpisywany jest w obecności świadka – notariusza.
• Ochrona prawna: praca notariusza jest jednoznaczna z zabezpieczeniem prawnym. Notariusz wyciąga kompletne informacje z katastru nieruchomości o tym, kto jest właścicielem, czy obiekt nie jest w jakikolwiek sposób obciążony prawnie, czy nie jest zadłużony itd. Podpisany akt notarialny zostaje automatycznie wysyłany do katastru i dołączony do księgi wieczystej. Notariusz kontroluje również czy zostały prawidłowo opłacone wszystkie koszty administracyjne związane z nieruchomością oraz kontaktuje się z katastrem w sprawie najnowszych formularzy dotyczących podatku od nieruchomości (IBI). 
• Doradztwo ekspertów: notariusze są ekspertami w swojej dziedzinie, a ich praca jest związana ze świadczeniem profesjonalnej porady prawnej. Ponadto są bezstronni i powinni udzielić pomocy tym, którzy najbardziej jej potrzebują.

Notariusz potrzebuje uzyskać od nabywcy następujące dokumenty: ważny paszport, NIE (Numer identyfikacyjny cudzoziemca), informacje o służbie wojskowej (jeżeli jest wymagane), potwierdzenie wszystkich dokonanych płatności. Nabywca musi również zorganizować tłumacza (jeśli kupujący nie rozumie hiszpańskiego) i wyznaczyć swojego przedstawiciela podatkowego.

Koszty nabycia nieruchomości w Hiszpanii

Koszty ogólne

Komu musi zapłacić nabywca?

• sprzedawcy: koszty nieruchomości oraz podatek VAT (w przypadku nowego budynku) na odpowiednie konto bankowe. Aktualna stawka podatku VAT w Hiszpanii wynosi 21 %, ale w przypadku nowo wybudowanych obiektów mieszkalnych wystawionych po raz pierwszy na sprzedaż, nałożony podatek wynosi 10 % ceny nieruchomości. Cała suma musi figurować w podpisywanych dokumentach – jak w umowie przedwstępnej, tak w umowie końcowej kupna-sprzedaży. Klient może nabyć jedną nieruchomość oraz maksymalnie 2 miejsca parkingowe przy 10 % podatku. Jeżeli nabędzie trzecie miejsce parkingowe, podatek wzrośnie na 21 %. Jeżeli nabywca kupi wyłącznie miejsca parkingowe lub nieruchomość komercyjną, VAT będzie wynosił 21 %. Należy pamiętać o kosztach związanych z podłączeniem wody oraz prądu (dotyczy to szczególnie nowych budynków). W zależności od tego, gdzie znajduje się nieruchomość, pieniądze są ściągane bezpośrednio z konta bankowego nabywcy lub wpłacane do rąk przedstawiciela strony sprzedającej przy przekazaniu kluczy. 
• notariuszowi: wysokość prowizji zależy od wartości nieruchomości oraz wcześniej ustalonych opłat; dotyczy to zarówno umowy kupna-sprzedaży, jak i hipoteki. Nabywca musi pokryć wszystkie koszty notarialne wyszczególnione w umowie kupna-sprzedaży.
• przedstawicielowi biura nieruchomości: w przypadku korzystania z usług agencji, należy zapłacić wysokość ustanowionej prowizji.
• urzędowi podatkowemu: hiszpańskie opłaty skarbowe (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) utrzymują się na poziomie od 1 do 1,5 % ceny nabycia nieruchomości wyszczególnionej w dokumentacji. Jeżeli w grę wchodzi hipoteka, należy zapłacić od 1 do 1,5 % całkowitej wysokości kredytu hipotecznego. 
• katastru nieruchomości: opłaty związane z przepisaniem praw do nieruchomości i hipoteki (jeżeli dotyczy). Wysokość opłat rejestracyjnych jest określona prawnie i zależy od wartości nieruchomości.
• dodatkowe opłaty administracyjno-prawne: (zazwyczaj) hiszpańskie firmy prawnicze działające na rynku nieruchomości dość powszechnie pobierają od 1 do 1,5% kupnej ceny nieruchomości. Jednak nie ma ustalonej reguły i wysokość prowizji może się różnić w zależności od polityki każdej kancelarii. W Hiszpanii nie ma konieczności korzystania z usług kancelarii prawnej. Polecamy jednak dokładnie przeanalizować każdą transakcję z przedstawicielem naszej firmy Rellox.

Kancelarie prawne w Hiszpanii zazwyczaj zapewniają kompleksowy usługi prawne do czasu faktycznego zarejestrowania nieruchomości w katastrze. Średni czas realizacji wynosi od 1 do 2 miesięcy.

Wydatki w skali roku

Po nabyciu nieruchomości, należy wziąć pod uwagę następujące koszty roczne:

Podatek od nieruchomości (I.B.I.): to lokalny podatek pobierany przez władze gminy, w której znajduje się nieruchomość. Jest on obliczany na podstawie wartości nieruchomości wycenionej przez władze lokalne (szacunkowa cena). Poszczególne gminy używają do kalkulacji własnego współczynnika.

Termin płatności różni się również od gminy, w jakiej znajduje się obiekt. Wezwanie do zapłaty zazwyczaj wysyłane jest na adres nieruchomości. Najlepiej ustawić na koncie bankowym zlecenie opłaty stałej, dzięki czemu można uniknąć nieprzyjemności z doliczeniem odsetek za nieterminową zapłatę. Podatek jest płacony zawsze 1 stycznia.

Podatek dochodowy w przypadku cudzoziemców: ten podatek muszą płacić obcokrajowcy, którzy są właścicielami nieruchomości w Hiszpanii. Podstawa opodatkowania obliczana jest od procentu szacowanej wartości nieruchomości (wpisywany w formularzu dotyczącego podatku od nieruchomości) i wynosi:

• zwykle 2 %
• w przypadku obiektów, których cena została skorygowana po 1 stycznia 1994 roku, jest to 1,1 %.

Tak obliczona kwota dotyczy całego roku kalendarzowego. Jeżeli nowy właściciel nabył nieruchomość w trakcie roku, kwota musi zostać obliczona proporcjonalnie do ilości dni (od pierwszego dnia nabycia aż do końca roku kalendarzowego).

Z uzyskanej kwoty opłaca się bieżącą stopę podatkową w wysokości 24,75 %. Maksymalny termin spłaty tego podatku to 31 grudnia każdego roku, a formularz o zwrot podatku (formularz 210) musi zostać złożony w dowolnym czasie w ciągu następnego roku. Wniosek należy złożyć w urzędzie finansowym w miejscu, w którym znajduje się nieruchomość.

Konkretny przykład:

Szacunkowa cena: 54.000,-. Załóżmy, że od 1 stycznia 1994 roku cena była na bieżąco weryfikowana. Nieruchomość została zakupiona 30 września 2012 roku.

Do 31 grudnia 2012 r. sprawy podatkowe wyglądały następująco:

Podstawa opodatkowania: 54.000, - * 1,1% (92 podzielone przez 365 dni) = 149,72
Kwota do zapłaty: 24,75% * 149,72 = € 37.05 w trakcie całego 2012 roku.

W ten sposób należy obliczać podatek każdego roku.

- Opłaty wspólne: jeżeli nieruchomość jest częścią projektu wspólnotowego, należy płacić ustalone kwoty, a to miesięcznie, kwartalnie, półrocznie, rocznie itp. Najwygodniejszym sposobem jest ustawienie zlecenia stałego w jednym z hiszpańskich banków.

Rachunki za prąd i wodę: należy założyć konto w hiszpańskim banku, aby ustawić stałe zlecenia zapłaty rachunków, w celu uniknięcia nieprzyjemności z odłączeniem nieruchomości od niezbędnych mediów.

Przekazanie kluczy

Klucze przekaże wyznaczony przedstawiciel sprzedawcy. W przypadku nowych nieruchomości i zgodnie z wymogami prawnymi, nabywca otrzyma również kopię instrukcji użytkowania nieruchomości.

Oferta nieruchomości:

» Nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii
» Nieruchomości na sprzedaż na Majorce
» Nieruchomości na sprzedaż na Wyspach Kanaryjskich