Jak kupić i użytkować nieruchomość w Alpach i Dolomitach

Porozmawiamy przede wszystkim o alpejskich nieruchomościach w krajach europejskich, gdzie najczęściej jeżdżą polscy narciarze i inwestorzy na rynku nieruchomości – Austria, Włochy, Francja i Szwajcaria.

Pierwsze trzy kraje to państwa członkowskie Unii Europejskiej, więc zakup nieruchomości podlega unijnym przepisom o swobodnym przepływie kapitału, co de facto i de iure stawia polskiego inwestora na równi z lokalnymi obywatelami Austrii, Włoch czy Francji. Należy jednak podkreślić, że proces zakupu i użytkowania nieruchomości jest regulowany przez ustawodawstwo i system podatkowy (a także zwyczaje) kraju, w którym nieruchomość się znajduje.

Warunki zakupu i użytkowania różnią się w zależności od kraju, ale często także od regionu do regionu w ramach jednego kraju. Ogólnie można stwierdzić, że regiony górskie w Austrii, Włoszech i Szwajcarii starają się oddzielić część rynku nieruchomości dla lokalnych mieszkańców od rynku nieruchomości dla nierezydentów. Nierezydenci w tym przypadku nie mają na myśli obcokrajowców, ale osoby, które nie mają swojego głównego miejsca zamieszkania w okolicy. Również w tym przypadku zastosowanie mają wyżej wymienione przepisy UE dotyczące swobodnego przepływu kapitału, a obywatel Polski, który chce kupić nieruchomość w austriackich Alpach, znajduje się w takiej samej sytuacji, jak na przykład obywatel Austrii z głównym miejscem zamieszkania w Wiedniu.

Dotknięte regiony górskie starają się uniemożliwić nierezydentom wejście na lokalny rynek nieruchomości, ustalając limit liczby tzw. "drugich domów" na danym obszarze lub próbując ograniczyć formy korzystania z nieruchomości dla nierezydentów. Z praktycznego punktu widzenia proces zakupu nieruchomości w Alpach czy Dolomitach to jedno, a warunki korzystania z nieruchomości to drugie (i często bardziej skomplikowane). Jednocześnie jednak konieczne jest zajęcie się obiema kwestiami jednocześnie, aby uniknąć sytuacji, w której inwestor kupuje nieruchomość, która nie spełnia jego wymagań dotyczących użytkowania.

Spróbujmy podsumować podstawowe fakty dotyczące warunków zakupu i użytkowania nieruchomości w Alpach i Dolomitach.

Austria

Każda nieruchomość w Austrii (z wyjątkiem Wiednia) ma określony sposób, w jaki może lub nie może być użytkowana. Korzystanie z nieruchomości jest regulowane przede wszystkim przez ustawodawstwo poszczególnych krajów związkowych. Kraje alpejskie - zwłaszcza Tyrol i Salzburg - aktywnie starają się chronić swoich mieszkańców przed inwestorami w nieruchomości, którzy nie są rezydentami. Gminy nakładają kolejne ograniczenia w kontekście planowania przestrzennego i procesu wydawania pozwoleń. Celem tych działań było całkowite ograniczenie budowy drugich domów, tzw. Zweitwohnsitz lub Ferienwohnsitz, w popularnych miejscowościach turystycznych. Gminom udało się to osiągnąć, a nowe projekty w Austrii od kilku lat nie są budowane na obszarach popularnych.  

Deweloperzy rozwiązali tę sytuację około piętnastu lat temu, budując kompleksy aparthotelowe, w ramach których mieszkania sprzedawane są na własność prywatną, ale jednocześnie przeznaczone są przede wszystkim pod dalszy wynajem turystyczny.

Ten program "buy-to-let" jest dobrze znany polskim inwestorom i dla wielu z nich stanowi optymalną opcję inwestowania w austriackie nieruchomości. Jednak cała kwestia inwestorów nierezydentów jest w Austrii dużym problemem politycznym, który dotarł do Trybunału Konstytucyjnego. W regionie Ziemi Salzburskiej program kupna na wynajem nowego budownictwa stał się obiektem oburzenia ze strony lokalnych mieszkańców, którzy zwrócili uwagę, że projekty aparthoteli mogą być czasami ukrytym drugim domem.

Obecna sytuacja w regionie Salzburga, gdzie znajdują się duże ośrodki narciarskie, jest taka, że nowe projekty aparthotelowe nie mają szans na uzyskanie pozwolenia na budowę. Deweloperzy w rejonach takich jak Kaprun, Zell am See, Saalbach, Wagrain itp., nie mają innego wyjścia, jak tylko sprzedać ostatnie nowe projekty mieszkaniowe i rozpocząć budowę pokoi hotelowych na sprzedaż. Układ jednostki hotelowej może być taki sam jak apartamentu, ale w przeciwieństwie do apartamentu nie posiada w pełni wyposażonej kuchni. Mówiąc prościej, walka toczy się o kuchenkę.

To przejście z budownictwa apartamentowego na hotelowe oznacza, że polscy inwestorzy będą mieli coraz mniej możliwości znalezienia nowego mieszkania do kupienia, a wiele będzie zależało od tego, jak rozwinie się ustawodawstwo regulujące użytkowanie miasta w poszczególnych krajach związkowych. W regionie Salzburga sprzedawane są ostatnie nowe projekty mieszkaniowe i jest bardzo mało prawdopodobne, że powstaną tu kolejne.

Z drugiej strony, lokale hotelowe na sprzedaż mogą być bardziej interesujące dla inwestorów, którzy patrzą głównie na parametry stóp zwrotu. Innym możliwym wyjściem dla polskich inwestorów na rynku nieruchomości do inwestowania w austriackie nieruchomości może być, w niektórych przypadkach, tzw. mieszkanie wtórne w Austrii. Jest to jednak specyficzna kwestia, którą należy rozstrzygnąć indywidualnie w oparciu o konkretną sytuację inwestora i konkretną nieruchomość w Austrii.

Gminy stosują podobnie rygorystyczne podejście w przypadku przebudowy lub przekształcenia istniejących pensjonatów alpejskich lub starszych hoteli w apartamenty. Więksi czescy inwestorzy lub fundusze, które mają takie ambicje, mogą zapomnieć o tych planach lub będą musieli je realizować poza głównymi terenami narciarskimi.

Chcesz otrzymać ofertę najnowszych nowych projektów mieszkaniowych na sprzedaż w regionie Salzburga bezpośrednio od deweloperów? Interesują Cię nieruchomości, których nie musisz wynajmować? Szukasz możliwości inwestycyjnych z najwyższą możliwą stopą zwrotu z wynajmu i aprecjacją? Potrzebujesz porady w wyborze odpowiedniego projektu i dobrego operatora do dalszego wynajmu? Dwadzieścia lat temu jako pierwsi zaoferowaliśmy inwestorom możliwość inwestowania w austriackie nieruchomości i chętnie podzielimy się z Państwem naszym doświadczeniem. Możesz wybierać z unikalnego portfolio nieruchomości bezpośrednio od dużych lub mniejszych regionalnych deweloperów, lub możemy przygotować dla Ciebie ofertę szytą na miarę.

Włochy

Włoskie Dolomity są drugim najpopularniejszym celem polskich inwestorów, jeśli chodzi o wysokie góry za granicą. Kolejne rozporządzenia, ustawy i poprawki w Trentino i Południowym Tyrolu ograniczyły lub uniemożliwiły nowe budownictwo dla nierezydentów.

W Południowym Tyrolu od 2020 r. 100% nowych lub przebudowanych nieruchomości będzie zarezerwowanych dla mieszkańców tylko w gminach, w których liczba mieszkań i domów wakacyjnych przekracza 10% całkowitej liczby mieszkań w gminie. Dekret objął łącznie 51 gmin, w tym najpopularniejsze ośrodki narciarskie. Nie trzeba dodawać, że zdecydowana większość gmin narażonych na turystów ma wypełniony ustalony dziesięcioprocentowy limit. W Trentino nowe budownictwo odbywa się niezależnie od limitu mieszkań wakacyjnych, a na wszelki wypadek zdecydowana większość nowych budów jest przeznaczona tylko dla mieszkańców.

Włoskie Dolomity, podobnie jak austriackie regiony alpejskie, starają się chronić swój lokalny rynek nieruchomości. W Austrii deweloperzy poradzili sobie z tym, budując kompleksy aparthotelowe, w których apartamenty przeznaczone są przede wszystkim pod dalszy wynajem turystyczny. Nie będzie to jednak droga włoska. Kompleksy buy-to-let praktycznie tu nie istnieją (z wyjątkami) i nie ma żadnych warunków do rozwoju tego segmentu. Trentino i Południowy Tyrol nie traktują nieruchomości kupowanych na wynajem jako szczególnej kategorii nieruchomości, więc podlegają one tym samym warunkom, co standardowe nieruchomości mieszkalne. Po drugie, w 2023 roku gmina Południowy Tyrol postanowiła wprowadzić ograniczenia liczby zakwaterowanych turystów, aby zapobiec tzw. "nadmiernej turystyce". Budowa nowych projektów turystycznych również nie ma sensu w tym zakresie.

Polski inwestor w nieruchomości, który jest zainteresowany inwestycją w nieruchomość we włoskich górach, ma do wyboru cztery opcje:

• Wybieraj spośród najnowszych apartamentów w popularnych ośrodkach narciarskich Południowego Tyrolu.
• Skoncentruj się na mniej popularnych kurortach Górnej Adygi, które znajdują się poniżej 10-procentowego limitu mieszkań rekreacyjnych.
• Do wyboru na (niezbyt szerokim) rynku wtórnym starszych nieruchomości, których nie dotyczą ostatnie zmiany legislacyjne.
• Szukaj w bardziej przyjaznych nierezydentom obszarach górskich poza Południowym Tyrolem i Trentino.

Chcesz wiedzieć, których gmin dotyczy najnowsza ustawa ograniczająca nowe budownictwo w Południowym Tyrolu? W których rejonach Górnej Adygi jest jeszcze szansa na dostanie się do 10% limitu mieszkań wakacyjnych? Które regiony górskie w Dolomitach i Alpach Włoskich są bardziej przyjazne dla polskich inwestorów? Interesują Cię nowe projekty, w których jest to jeszcze możliwe? A może chcesz wybrać spośród wielu starszych nieruchomości w najlepszych lokalizacjach we włoskich Dolomitach? Zapoznaj się z ofertą nieruchomości we włoskich kurortach górskich, w przypadku starszych nieruchomości prosimy o sprecyzowanie swoich wymagań, chętnie przygotujemy dla Ciebie ofertę nieruchomości.

Francja

W 1967 r. rząd francuski stworzył system lease-back (podobny do systemu buy-to-let i aparthoteli), w którym nieruchomości były przeznaczone do sprzedaży prywatnym właścicielom, a następnie wynajmowane turystom przez centralnego operatora. Celem było zwiększenie oferty noclegowej w atrakcyjnych turystycznie rejonach – m.in. w Alpach Sabaudzkich. System lease-back nadal funkcjonuje w przypadku wielu projektów w Alpach Sabaudzkich, ale w przeciwieństwie do Austrii są to w większości standardowe warunki, które nie podlegają przepisom określającym korzystanie z nieruchomości.

Nieruchomości we francuskich ośrodkach narciarskich mogą być więc łatwo zakupione przez nierezydenta, obywatela Polski, i mogą korzystać z tej nieruchomości bez ograniczeń, tj. jako nieruchomości rekreacyjnej na drugi dom. Spośród wszystkich głównych krajów alpejskich w Europie, Francja jest najłatwiejsza dla polskiego inwestora w nieruchomości pod względem ustalonych warunków korzystania z nieruchomości.

Zainteresowała Cię oferta nieruchomości w Alpach Sabaudzkich? W naszej ofercie znajdują się nowe projekty, z których możesz korzystać przez 365 dni w roku. Możesz też zdecydować się na inwestycję w projekty, w których skonfigurowany jest system zarządzania nieruchomością i dalszym wynajmem. Nasze portfolio nieruchomości w Alpach Sabaudzkich jest również wyjątkowe ze względu na stosunkowo szeroką ofertę nieruchomości typu ski-in/ski-out, w tym luksusowych domków na sprzedaż.

Szwajcaria

Warunki zakupu drugiego domu w Szwajcarii są uregulowane ustawowo na poziomie federalnym, na poziomie poszczególnych kantonów, ale także na poziomie konkretnych gmin. Warunki nabywania własności i korzystania z nieruchomości rekreacyjnych na potrzeby drugich domów są regulowane na szczeblu krajowym przez dwie główne ustawy, Lex Koller i Lex Weber, które stanowią, co następuje:

• Zakup nieruchomości przez obcokrajowca jest możliwy tylko na terenach turystycznych, co dotyczy również alpejskich ośrodków narciarskich.
• Lex Koller ustala limit nie więcej niż 1500 zezwoleń na zakup przez cudzoziemca w roku kalendarzowym. Zezwolenia te są rozdzielone nierównomiernie między różne kantony. Większość z tych zezwoleń trafia do kantonów turystycznych, takich jak Valais, podczas gdy kanton Genewa nie otrzymuje żadnych zezwoleń.
• Cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość o maksymalnej wielkości działki 1 000 m2 i maksymalnej powierzchni mieszkalnej 200 m2 (w praktyce wielkość ta może się w niektórych przypadkach zwiększyć).
• Lex Weber zastrzega, na podstawie szwajcarskiego referendum, że w gminach, w których udział drugich domów osiągnie 20%, dalsze nowe domy nie będą dozwolone. Ograniczenie to dotyczy obcokrajowców, ale także szwajcarskich nierezydentów. W wielu znanych szwajcarskich kurortach alpejskich limit ten został już osiągnięty, ale nadal istnieją ciekawe obszary alpejskie, w których można kupić nieruchomość do użytku rekreacyjnego. Na terenach ponadprogowych polscy inwestorzy mogą być zainteresowani projektami, które uzyskały pozwolenie na budowę przed Lexem Weberem, lub projektami o większej skali, które uzyskały zwolnienie. Alternatywnie mogą to być projekty aparthotelowe, w których tworzony jest system dalszego wynajmu turystycznego. W Szwajcarii nie ma jeszcze wielu takich projektów typu buy-to-let, ale jest to oczywisty kierunek przyszłego rozwoju nowego budownictwa w Alpach Szwajcarskich.

Polski inwestor, który chce zainwestować w nieruchomości w Szwajcarii, będzie musiał liczyć się z różnymi innymi ograniczeniami biurokratycznymi, takimi jak to, że obcokrajowiec może posiadać tylko jedną nieruchomość w Szwajcarii lub że nie może kupić nieruchomości w imieniu osoby prawnej. Wyjątek stanowić będą projekty aparthotelowe, w których nabywcą może być również osoba prawna. Dla klientów, którzy chcą mieć własną nieruchomość w Alpach tylko jako drugi dom na własny użytek, Szwajcaria jest paradoksalnie często bardziej przyjazna niż na przykład Austria i Włochy.

Inwestycję w szwajcarskie nieruchomości można uznać za inwestycję długoterminową z dywersyfikacją terytorialną poza UE i jednocześnie w innej walucie. Dla niektórych inwestorów może to być ciekawy argument. Niektóre wybrane nieruchomości w Alpach Szwajcarskich można znaleźć tutaj. Skontaktuj się z nami w celu uzyskania dalszych ofert.

Ostatnia szansa na zakup nieruchomości w Alpach?

Polskim inwestorom coraz trudniej jest kupić nową lub starszą nieruchomość w Alpach lub Dolomitach. Na większości popularnych obszarów podejmowane są działania mające na celu ochronę lokalnego rynku nieruchomości przed inwestorami nierezydentami.

Z jednej strony jest to zła wiadomość, ale z drugiej w niektórych obszarach może oznaczać szansę na zyskowne zainwestowanie w zakup ostatnich nieruchomości, które są przeznaczone do sprzedaży nierezydentom. Dotyczy to zwłaszcza nowego budownictwa, ale zakłada się, że nawet właściciele starszych nieruchomości wakacyjnych w Alpach czy Dolomitach będą chcieli zatrzymać nieruchomość i nie będą zainteresowani sprzedażą.

Pierwotny rynek nowych nieruchomości dla nierezydentów w Alpach w dużej mierze przestanie istnieć, a rynek wtórny starszych nieruchomości dla nierezydentów będzie miał stałą nadwyżkę popytu nad podażą. Możesz też wybierać spośród wielu nieruchomości w Tatrach Słowackich.

Przykłady nowych nieruchomości na sprzedaż

Uznany ośrodek ski-in/ski-out w najlepszej lokalizacji narciarskiej Skicircus

Austria, Saalbach/Hinterglemm
Od 387 000 EUR 

Nowe apartamenty i domki typu ski-in/ski-out w największym ośrodku narciarskim w Austrii

Austria, Fieberbrunn
Od 258 700 EUR

Ośrodek ski-in/ski-out przy lodowcu

Austria, Sölden
Od 698 745 EUR