Hiszpania: Dlaczego opłaca się kupić nieruchomość w budowie

W większości popularnych hiszpańskich regionów nadmorskich standardem jest sprzedaż nowych projektów mieszkaniowych, a w większości wyprzedanie ich już w fazie off-plan, tj. przed ukończeniem.

Postaramy się podsumować dlaczego tak się dzieje i dlaczego warto inwestować w nieruchomości, które nie zostały jeszcze wybudowane.

Na początku musimy wspomnieć, że ogólna lekcja inwestorów ma zastosowanie również w tym przypadku, że wyższe ryzyko wiąże się z wyższym zyskiem, a ograniczone ryzyko oznacza ograniczony zwrot. W przypadku nieruchomości w budowie istnieje ryzyko, że sprzedawca z jakiegoś powodu nie zrealizuje projektu, zostanie on ukończony z opóźnieniem, będzie złej jakości lub nie będzie spełniał warunków umownych, na przykład pod względem rozmiaru lub standardu konstrukcji.

Jak przebiega zakup nieruchomości w budowie

W jaki sposób nabywca nieruchomości w Hiszpanii jest chroniony przed tymi zagrożeniami? Philipp Chizzola, prawnik firmy Rellox, mówi: „W Hiszpanii obowiązują surowe przepisy dotyczące ochrony konsumentów. I to właśnie te prawa chronią każdego kupującego, który inwestuje w projekt deweloperski w budowie. Deweloper, który w trakcie budowy otrzyma od kupującego pieniądze, jest prawnie odpowiedzialny wobec kupującego za wszelki zwrot pieniędzy. Zapewnia to przede wszystkim fakt, że deweloper musi uzyskać gwarancję bankową gwarantującą zwrot zaliczki w przypadku jego niewypłacalności. Kupując nieruchomość w Hiszpanii zdecydowanie opłaca się współpracować z kimś, kto zna lokalne warunki i nie zapomina wcześniej sprawdzić istnienia tego „ubezpieczenia”. Oczywiście Rellox w Hiszpanii współpracuje wyłącznie z prawnikami, którzy są specjalistami z zakresu prawa nieruchomości. Kupujący mają zatem zagwarantowany dostęp do specjalistów, którzy dbają o to, aby w umowach znalazło się wszystko, co powinno, a nie tylko to, co musi.”

Šárka Ayllon, która w firmie Rellox odpowiada za sprzedaż hiszpańskich nieruchomości, dodaje: „Naszą zaletą jest długoterminowa obecność w Hiszpanii i wiedza nie tylko o środowisku, ale także o konkretnych deweloperach, warunkach umownych i jakości wykonania. Ogólnie można stwierdzić, że nowe projekty w Hiszpanii realizowane są terminowo i w wymaganej jakości. Jeśli na kupowanej nieruchomości pojawią się jakiekolwiek wady, warto wiedzieć, jak postępować w przypadku reklamacji i w tym oczywiście pomagamy klientom. W ramach naszych usług wspieramy klienta do czasu aż nieruchomość będzie w pełni oddana do użytkowania. Jeżeli klient jest zainteresowany abyśmy pomogli mu w wyposażeniu nieruchomości pod klucz to jest to również możliwe ”, mówi Šárka Ayllon.

Kupując nieruchomość w budowie, możesz znacznie zaoszczędzić

Tyle na temat ryzyka. A teraz przyjemniejsza część. W Hiszpanii obserwuje się znaczny wzrost cen w trakcie budowy. Oczywiście taka strategia cenowa istnieje na całym świecie, ale w Hiszpanii wzrost cen w trakcie budowy jest dość znaczny. Sprzedający w zasadzie zawsze podnoszą ceny nieruchomości w jakimś kluczowym momencie budowy. Rozpoczyna się to od uzyskania pozwolenia na budowę. Deweloperzy zazwyczaj wystawiają projekty na sprzedaż przed wydaniem pozwolenia na budowę (oczywiście z klauzulą wyjścia w umowie w przypadku braku pozwolenia na budowę w określonym terminie).

W momencie wydania pozwolenia na budowę, bum... ceny rosną o 10, 20, a nawet 30%. Podwyżka następuje w zasadzie automatycznie w momencie zakończenia. Deweloper zawsze znajdzie powód do podwyższenia ceny i nie jest to nic błahego, ceny odpowiadają popytowi. Faktem jest, że wspomniane podejście do progresywnego ustalania cen ma zastosowanie w przypadku dobrych projektów, które cieszą się zainteresowaniem. (Uwaga od Rellox: W Rellox sprzedajemy tylko dobre projekty :-))

Niektórzy deweloperzy na początku nie wypuszczają do sprzedaży nawet wszystkich mieszkań, a jedynie ograniczoną ich liczbę. Kiedy sprzedają tę liczbę mieszkań, oceniają swoją strategię cenową, ustalają nowe ceny i wypuszczają do sprzedaży kolejny pakiet mieszkań. I tak powtarzają to kilkukrotnie podczas budowy.

Šárka Ayllon opisuje, jak to działa w praktyce: „Pokazujemy klientowi na miejscu kilka wybranych projektów w budowie – plac budowy, specyfikację nieruchomości, a także możemy pokazać mu niektóre już ukończone i sprzedane nieruchomości. Jeżeli klient to porówna, to stwierdzi, że za te same pieniądze w zdecydowanej większości przypadków kupi nieruchomość o wyższej jakości, jeśli dotychczas była ona tylko na papierze.”

Dla kompletności należy wspomnieć, że w Hiszpanii odsprzedaż nieruchomości jest prawnie regulowana i zakazana, lub prawo do nabywania nieruchomości w trakcie budowy, a tym samym do realizacji inwestycji spekulacyjnych. Nowy właściciel może sprzedać nabytą nieruchomość dopiero po podpisaniu umowy notarialnej po zakończeniu budowy nieruchomości. Może to zrobić pięć minut po podpisaniu umowy notarialnej u tego samego notariusza, ale nie wcześniej.

Firma Rellox sprzedaje przede wszystkim nowe nieruchomości bezpośrednio od deweloperów, dlatego większość projektów znajdujących się w naszej ofercie jest w fazie budowy lub nawet przed jej rozpoczęciem. Jan Rejcha, właściciel Rellox dodaje: „Z naszego punktu widzenia prawidłowe i poważne podejście to oferowanie nieruchomości, które znasz, oraz gdzie znasz dewelopera. To jest nasza strategia długoterminowa i myślę, że w ciągu dwudziestu lat naszej działalności utwierdziło nas to w przekonaniu, że jest to właściwa droga. Dodatkowo udało nam się zbudować, nawet w globalnej perspektywie, unikalny portfel nieruchomości bezpośrednio od deweloperów w kilku krajach na całym świecie.”

Zdjęcie: Oleg_P/Shutterstock.com a Rellox