Gdzie inwestować w 2023 r.

Jak chronić aktywa przed inflacją? Czy dojdzie do kryzysu walutowego związanego ze znaczną dewaluacją złotego? W co inwestować w czasie kryzysu? Są to pytania, które ostatnio pojawiały się w związku z obecnym rozwojem gospodarczym.

Początek ostatniej dekady upłynął pod znakiem skutków kryzysu gospodarczego, po którym nastąpił okres, w którym banki centralne zasilały gospodarki swoich krajów bezprecedensowymi ilościami pieniędzy. Unia Europejska po raz pierwszy musiała pogodzić się z utratą kraju członkowskiego. Ostre wejście w nową dekadę zapewniła pandemia koronawirusa. Na początku 2022 roku Rosja napadła na Ukrainę, co oprócz rozpętania krwawego konfliktu z wieloma niewinnymi ofiarami, podsyciło inflację i przyspieszyło szereg innych problemów, które mają odzwierciedlenie w codziennym funkcjonowaniu naszego świata.

Co dowiedz się w artykule

1. Najlepsze inwestycje w 2023 roku
2. Inflacja i kryzys walutowy zmuszają ludzi do inwestowania i dywersyfikacji
3. W jakich krajach inwestować w nieruchomości
4. Jak będą kształtować się ceny nieruchomości w 2023 roku
5. Jakie są dochody z wynajmu i wzrost wartości nieruchomości
6. Kto powinien rozważyć inwestowanie w nieruchomości zagraniczne

Najlepsze inwestycje w 2023 roku

Ten artykuł nie ma być rekomendacją inwestycyjną dotyczącą tego, czy obecnie inwestować w akcje, kryptowaluty czy obligacje. Naszą specjalizacją są nieruchomości za granicą, a w tym tekście znajdziesz informacje o tym, czy inwestowanie w zagraniczne nieruchomości może być jednym z rozwiązań chroniących Twój majątek w obecnej sytuacji.

Nieruchomości to jedna z konserwatywnych form inwestowania, która nawet w czasach kryzysu utrzymuje swoją wartość. Nie dotyczy to jednak każdej nieruchomości. Zależy to od rodzaju i jakości nieruchomości, a także od jej lokalizacji.

W przypadku nieruchomości zagranicznych inwestorzy indywidualni kupują najczęściej nieruchomości w popularnych destynacjach turystycznych, które nabywają na własny użytek lub na połączenie własnego użytkowania i dalszego wynajmu. Często widzimy też ludzi kupujących kilka nieruchomości. Jedną dla siebie i jedną do wynajęcia.

Inflacja i kryzys walutowy zmuszają ludzi do inwestowania i dywersyfikacji

Dywersyfikacja zmniejsza ryzyko spadku wartości inwestycji i może przybierać różne formy. Rozróżniamy dywersyfikację na różne rodzaje aktywów, regionalną, branżową, walutową, możemy też dywersyfikować ze względu na czas inwestycji (np. w formie regularnych inwestycji).

Jedną z kluczowych zalet inwestowania w nieruchomości za granicą jest podwójna dywersyfikacja – walutowa i regionalna.

W obecnej sytuacji pieniądze zdeponowane na koncie oszczędnościowym przyniosą większą aprecjację niż dochody z wynajmu nieruchomości. Jednak przy dwucyfrowej inflacji wartość aktywów znacząco spada. Ponadto zakłada się stopniowe obniżanie stóp procentowych. Inwestowanie w nieruchomości to biznes długoterminowy. Oprócz dochodów z wynajmu, nieruchomości zyskują wartość z czasem.  

W jakich krajach inwestować w nieruchomości

„W dłuższej perspektywie radzimy naszym klientom skupić się przede wszystkim na krajach o stabilnym otoczeniu gospodarczym, prawnym i politycznym. Zainwestuj tam, gdzie bez wahania możesz wysłać swoje dzieci mieszkać lub studiować. Nabywanie nieruchomości w Europie Zachodniej daje możliwość stworzenia tu zaplecza. Drugi dom, który kiedyś przekażesz swoim dzieciom – mówi Jan Rejcha.

Jan Rejcha Jan jest założycielem i właścicielem firmy Rellox. W 2004 roku, po wejściu Republiki Czeskiej do UE, prowadził negocjacje z zagranicznymi instytucjami i władzami w sprawie warunków inwestowania przez czeskie osoby fizyczne w nieruchomości na terenie UE (swobodny przepływ kapitału). Jako pierwszy przedstawił czeskim inwestorom możliwość bezpośredniego inwestowania w nieruchomości w Austrii, Włoszech i innych krajach. Od tego czasu rozszerzył działalność Rellox na kilka krajów w Europie Środkowej i Wschodniej, a obecnie zarządza dalszą ekspansją w Europie Zachodniej. Jan jest żonaty, ma jedno dziecko, lubi jeździć na nartach, grać w tenisa i teatr.

„Podobnie nie rekomendujemy zakupów spekulacyjnych, których celem jest kupno nieruchomości i sprzedaż jej w ciągu trzech lat z powiedzmy 20-procentowym zwrotem. Każdy powinien się zastanowić, czy chce inwestować w nieruchomości w krajach takich jak Austria, Hiszpania, Włochy itp., czy może w sąsiadującej z Rosją Gruzji. W ten sam sposób zapewne niewiele osób chciałoby się martwić o swoje życie, zdrowie czy mienie w czasie, gdy w Afryce Północnej wybuchła Arabska Wiosna. Kolejnym czynnikiem jest oczywiście dostępność logistyczna, co również jest bardzo korzystne dla europejskich destynacji – dodaje Jan Rejcha.

„To oczywiście nie potępia a priori inwestycji gdziekolwiek indziej. Jeśli ktoś chce przenieść się na przykład do Azji Południowo-Wschodniej, zakup nieruchomości tam może mieć sens. Bardziej konserwatywni inwestorzy, którzy nie chcą się przeprowadzać, ale chcą nieruchomości inwestycyjnej, wezmą w tym przypadku pod uwagę, oprócz odległości, fakt, że SARS lub covid zaczął się rozprzestrzeniać z tego obszaru na świat. Z geopolitycznego punktu widzenia napięcie wokół Tajwanu jest obecnie najistotniejszym wyzwalaczem ewentualnego konfliktu wojennego, który miałby wpływ na cały świat. Jednocześnie w tym przypadku byłby to poważny konflikt, którego epicentrum nie byłaby Europa – zaznacza Jan Rejcha.

Chorwacja

Wśród Polaków Chorwacja jest jednym z najpopularniejszych kierunków zakupu nieruchomości nad morzem. Jednocześnie kraj ten ma wszelkie warunki, aby stać się ogólnoeuropejskim hotspotem inwestycyjnym.
Chorwacja wchodzi do strefy euro i strefy Schengen od 1 stycznia 2023 r. Oprócz uproszczenia płatności dla turystów przyczyni się to do zwiększenia stabilności gospodarczej, zmniejszenia presji inflacyjnej i zwiększenia zainteresowania inwestorów zagranicznych. W przypadku obszarów nadmorskich inwestorzy zagraniczni odpowiadają już za około jedną trzecią (na niektórych obszarach nawet połowę) popytu na nieruchomości.

Ponadto na podstawie ocen międzynarodowych agencji (Standard & Poor's, Moody's, Fitch Ratings) Chorwacja ma obecnie najlepszy rating inwestycyjny w historii.

Po covidowej przerwie liczba turystów jest zbliżona do rekordowych z 2019 roku. Chorwacja ma ambicje, by obok Hiszpanii czy Włoch stać się topowym europejskim kierunkiem wakacyjnym. Dzięki wysokiemu obłożeniu może przynieść ciekawe dochody w przypadku dalszego wynajmu nieruchomości. Realizacja przyjętej Strategii Rozwoju Kraju powinna przyczynić się do wydłużenia sezonu turystycznego do całego roku. Strategia obejmuje między innymi turystykę medyczną czy powiązanie ze srebrną gospodarką.

Oprócz pięknej przyrody, czystego morza, doskonałej gastronomii, niezliczonych zabytków oraz bogatej oferty kulturalnej i sportowej, zaletą Chorwacji jest doskonała dostępność komunikacyjna samochodem i samolotem. W przeciwieństwie do innych krajów bałkańskich Chorwacja jest bezpiecznym krajem o niskiej przestępczości.

» Oferta nieruchomości w Chorwacji

Hiszpania

Hiszpania jest numerem jeden nad morzem w Europie i tak pozostanie w 2023 roku. Plusem są dobre połączenia lotnicze z wybranymi lokalizacjami, długi sezon, ale też relatywnie niskie koszty utrzymania i rozsądne koszty eksploatacji nieruchomości.

Jednocześnie w Hiszpanii warto zwrócić uwagę na staranny wybór lokalizacji. „W zależności od lokalizacji mogą występować dość znaczne różnice między lokalizacjami. W topowych destynacjach panuje duża płynność wspierana przez znaczny popyt międzynarodowych inwestorów – mówi Jan Rejcha.

„Jednocześnie istnieje również możliwość zakupu nieruchomości na słynnym Costa del Sol w atrakcyjnych cenach. Dotyczy to np. terenów na wschód od Malagi” – dodaje Rejcha.

» Oferta nieruchomości w Hiszpanii

Austria

Z inwestycyjnego punktu widzenia Austria należy do krajów, na które nadal warto zwrócić uwagę. Ceny tutaj stale idą w górę w postaci ciągłego wzrostu. Rynek nieruchomości jest tu stabilny, jednocześnie obserwujemy długoterminową tendencję zaostrzania warunków dla nowych inwestycji w krajach alpejskich, takich jak Salzburg czy Tyrol.

W Austrii istnieje zatem bardzo ograniczona oferta nieruchomości bez ograniczeń co do sposobu użytkowania. „Jeśli szukasz mieszkania w Austrii na własny użytek, skontaktuj się z nami. Nawet w obecnej sytuacji na austriackim rynku nieruchomości my w Rellox możemy Ci w tym pomóc” – rekomenduje Jan Rejcha.

W ofercie jest mniej nowych projektów, co stwarza sytuacje, kiedy popytu jest większy od podaży. Dużym atutem jest również rozbudowany system zarządzania nieruchomością i dalszym wynajmem. Z punktu widzenia funkcjonowania kompleksów aparthotelowych widoczna jest konsolidacja, w której zarządzaniem zwykle zajmuje się jedna ze sprawdzonych spółek.
 
„Tendencją jest również podnoszenie standardu zakwaterowania. W większości budowane są projekty z bogatym zapleczem, wellness i usługami hotelowymi. Wiąże się to z jednej strony z lokalnymi przepisami prawnymi, które często są warunkiem nowego budownictwa, ale jednocześnie jest wymagane przez przybywającą klientelę. A docelowo daje możliwość długoterminowego zamieszkania – wyjaśnia Jan Rejcha.

» Oferta nieruchomości w Austrii

Włochy

We Włoszech można wybierać pomiędzy nieruchomościami nad morzem, w Dolomitach lub nad słynnymi włoskimi jeziorami.

W obrębie kraju występują dość zasadnicze różnice cenowe pomiędzy poszczególnymi regionami. Dla tych, którzy chcą zainwestować w nieruchomości w górach, Włochy mogą być ciekawą alternatywą dla Austrii, jeśli wolą sami korzystać z nieruchomości.

„Jednocześnie we Włoszech coraz częściej możemy spotkać mniejsze projekty lokalnych deweloperów o rodzinnym środowisku. W porównaniu z Austrią często brakuje jednak zaplecza w postaci recepcji, odnowy biologicznej itp. – zwraca uwagę Jan Rejcha.

» Oferta nieruchomości we Włoszech

Dubaj

Dubaj jest jednym z hotspotów inwestycyjnych. Jego atrakcyjność dla krajowych inwestorów zwiększa fakt, że dirham ma stały kurs powiązany z dolarem amerykańskim. W obecnych niepewnych czasach, kiedy istnieją realne obawy co do możliwej (nawet znacznej) dewaluacji złotego, jest to możliwość dywersyfikacji walut poza PLN lub EUR.

W pierwszej połowie 2022 roku w Dubaju było o 60% więcej transakcji dotyczących nieruchomości niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Średni czynsz wzrósł o 21,7% w ciągu ostatniego roku. Jednocześnie zdecydowana większość kupujących to inwestorzy międzynarodowi. Bardzo często kupują tutaj kilka nieruchomości. Jedną dla siebie, by stworzyć tu własne zaplecze, a drugą pod wynajem. Zjednoczone Emiraty Arabskie są również atrakcyjne ze względu na niskie obciążenia podatkowe.

Dubaj nie jest już zależny od dochodów z ropy naftowej, które stanowią zaledwie kilka procent jego PKB. To centrum biznesu, miejsce, które tętni życiem, bogactwem i możliwościami. Znajdziesz tu wiele sklepów, restauracji i innych usług, a także niezliczone możliwości kulturalne, społeczne i sportowe, w tym kryty teren narciarski. Wszystko to w jednym z najlepszych dziś nadmorskich kurortów z dziesiątkami kilometrów pięknych plaż i 360 słonecznymi dniami w roku.

» Oferta nieruchomości w Dubaju

Szwajcaria

Zakup nieruchomości w Szwajcarii jest stosunkowo skomplikowany, każdy kanton ma swoje zasady, istnieją ograniczenia w zakupie dla obcokrajowców. Jeśli jednak chcesz kupić nieruchomość w Alpach na własny użytek, paradoksalnie może to być łatwiejsze niż w Austrii.
 
Szwajcaria od dawna należy do najpopularniejszych miejsc do życia i pracy. Nabycie nieruchomości w Szwajcarii to także kolejna opcja dywersyfikacji walut poza polskim złotym czy euro.

» Oferta nieruchomości w Szwajcarii

Jak będą kształtować się ceny nieruchomości w 2023 roku

Czy nieruchomości będą tańsze? To pytanie zadaje sobie wielu inwestorów. W tym kontekście Jan Rejcha zwraca uwagę, że najprawdopodobniej różnice będą występować na poszczególnych rynkach, ale także między różnymi typami nieruchomości. Według niego nieruchomości już tanieją, ale tylko gdzieś i tylko niektóre.
 
„Rynki, które w ostatnim czasie odnotowały znaczne wzrosty cen nieruchomości, mogą być znacznie bardziej wrażliwe na bardziej znaczący spadek cen. Oprócz Polski byliśmy tego świadkami w Estonii, na Węgrzech i Łotwie. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce poszło w górę, a wzrost rat może dla niektórych stanowić problem. Z drugiej strony w krajach Europy Zachodniej oprocentowanie kredytów hipotecznych jest na relatywnie niskim poziomie i nie ma tak dużego założenia, że na rynek wejdzie duża ilość nieruchomości od właścicieli, którzy nie będą w stanie spłacać kredytów hipotecznych, " zakłada Jan Rejcha.

Przykładem tego, jak różny może być rozwój poszczególnych rynków, był także wielki kryzys gospodarczy, który rozpoczął się w 2007 roku. Podczas gdy w niektórych krajach ceny nieruchomości spadły o 50%, w Austrii nie było spadku, wręcz przeciwnie, ceny nadal rosły.
 
Można też założyć, że nastąpi rozwarcie nożyc pomiędzy segmentami nowych i starszych nieruchomości. W przypadku starszych lub gorszej jakości nieruchomości w gorszych lokalizacjach spadek ceny jest bardziej prawdopodobny niż w przypadku nowych nieruchomości. W przypadku nowych projektów w poszukiwanych lokalizacjach deweloperzy sporo zainwestowali w zakup gruntów, ostatnio ceny materiałów budowlanych i robocizny znacznie wzrosły. Koszty budowy obiektywnie osiągnęły nowe standardy, a deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na schodzenie poniżej ceny.
 
„Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w przeszłości. Rzeczywistość była taka, że rynek nowego budownictwa ostygł, płynność spadła, ale ceny nie spadły znacząco. Dla nabywców wybranych projektów istniała możliwość otrzymania np. zabudowy kuchennej gratis w ramach ofert promocyjnych – wspomina Jan Rejcha.
 
Według Europejskiego Banku Centralnego (EBC) ceny domów w Europie mogą spaść nawet o 9 procent w ciągu najbliższych dwóch lat. Występować będą jednak znaczne różnice w obrębie poszczególnych rynków i rodzajów nieruchomości. Według analizy przeprowadzonej przez S&P Global Ratings istnieje „zbieg czynników”, które utrzymują wysoki popyt na mieszkania. Należą do nich rekordowo wysokie zatrudnienie, rosnące płace, trend pracy zdalnej oraz zaoszczędzona w czasie pandemii gotówka.
 
Według agencji wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii powinien wyhamować. W 2023 r. analitycy spodziewają się wzrostu średnio o 4% (wobec 4,6% w 2022 r.), w kolejnych latach tempo wzrostu ulegnie dalszemu wyhamowaniu do 3,5% w 2024 r. i 3,2% w 2025 r.
 
Inne analizy, np. firmy Bankinter, przewidują spadek cen nieruchomości w Hiszpanii na poziomie niższych jednostek procentowych. W praktyce może to oznaczać spadek cen nieruchomości w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz stagnację lub nieznaczny wzrost w przypadku nieruchomości nadmorskich, gdzie ceny wspierane są przez popyt zagraniczny.
 
W Chorwacji może być podobnie. Ceny nieruchomości dla klientów zagranicznych są nadal relatywnie niskie, w związku z czym nie należy spodziewać się spadku ich popytu. Realne wydaje się spowolnienie tempa wzrostu cen, a nie spadek cen.
 
Jeżeli celem inwestowania w zagraniczne nieruchomości jest ochrona aktywów przed inflacją i ewentualnym kryzysem walutowym związanym ze spadkiem wartości złotego, warto policzyć, czy warto czekać na spadek rzędu mniejszych jednostek procentowych (co może nadejść lub nie) i spadek wartości gotówki przez dwucyfrową inflację.

Jakie są dochody z wynajmu i wzrost wartości nieruchomości

W ostatnim czasie pojawiło się wiele ofert inwestycyjnych na różnych nowych rynkach, zwłaszcza na portalach społecznościowych. Często obiecują one dwucyfrowe zyski z wynajmu, znaczną aprecjację ceny nieruchomości rzędu kilku procent. Jednocześnie oferty te są często wspierane przez firmy powstałe w ostatnich latach, bez wieloletniej historii.

„Niekoniecznie musi to być oszustwo, ale tutaj również obowiązuje zasada, że wyższy zwrot oznacza większe ryzyko. Jeśli chcesz na przykład zainwestować w Gruzji, weźmiesz pod uwagę, który kraj jest obok i że 20% jej terytorium jest nadal okupowane przez Rosję. W przypadku nieruchomości powinna to być konserwatywna, długoterminowa inwestycja. Dla szukających szybkiego zysku inne instrumenty inwestycyjne będą się opłacać – przestrzega Jan Rejcha przed inwestycjami w podobnych regionach.

W Europie Zachodniej rentowność wynajmu wynosi zwykle około 3-4%. Jest to jednak wyłącznie dochód z wynajmu, aprecjacja nieruchomości w czasie nie jest obliczana. W tej chwili może się to wydawać niewiele, ale wysokie stopy procentowe nie będą na zawsze, a w przypadku zakupu nieruchomości zawsze trzeba myśleć długofalowo.

W przypadku nieruchomości przeznaczonej na tzw. drugi dom, dobrze jest wziąć pod uwagę możliwość spędzenia urlopu we własnej nieruchomości.

Kto powinien rozważyć inwestowanie w nieruchomości zagraniczne

Zakup nieruchomości za granicą nie jest dziś niczym niezwykłym. Kto w szczególności powinien obecnie rozważyć zakup zagranicznej nieruchomości? Ten kto:

• dysponuje wolnymi środkami finansowymi.
• posiada większość aktywów w Polsce, lub alokowane w PLN
• posiada już więcej niż jedną nieruchomość w Polsce
• chce rozłożyć ryzyko i dywersyfikować walutowo i regionalnie
• chce chronić aktywa przed inflacją
• poszukuje bezpiecznej, konserwatywnej inwestycji o dłuższym horyzoncie czasowym
• chce stworzyć dom poza granicami Polski
• pragnie własnego domem nad morzem, w górach, nad jeziorem, przy polu golfowym, a może w jednej ze światowych stolic
• posiada dochody w euro i chce sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, może uzyskać znacznie korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego w bankach zagranicznych niż obecnie dostępne w Polsce

» Oferta nieruchomości za granicą

Foto: Dreamer4787/Shutterstock.com, YuryKo/Shutterstock.com, Andrew Ring/Shutterstock.com, canadastock/Shutterstock.com